北京清理小产权别墅引误解 未来将分类整理存量-小产权-房小区

近几年来，北京虽已多次拆除小产权房，但噩运全部降临在小产权别墅上，并且主要是在建未售或已售未入住的项目。发生在宋庄的强制拆除，很自然，再次引发“重拳治理小产权房”的猜想。

原标题：【经济坐标 破局】房能不能买

近几年来，北京虽已多次拆除小产权房，但噩运全部降临在小产权别墅上，并且主要是在建未售或已售未入住的项目。

被误读的宋庄拆除

2013年12月3日一早，几辆挖掘机轰隆隆地开进地处北京东郊的通州区宋庄镇小堡村，开始拆除4幢总建筑面积1万平米的3层在建小楼。

因为聚拢了一批画家在这里生活和创作，宋庄又名 画家村 。它为公众所知晓，其实源自一场六七年前的 小产权房 风波。农民将买了他们宅基地房的画家们告上法庭，要求废止当初的买卖合同。官司打了两年多，成了 小产权房 的一个标本案件。

发生在宋庄的强制拆除，很自然，再次引发 重拳治理小产权房 的猜想。

小产权房 并不是法定名称，而是一个约定俗成的叫法，是相对于国有土地上所建而言，以买卖为目的在集体土地上建设的住宅。名字中的 小 ，本质在于不能抵押、不能公开交易，也不能享受正常商品房附带的公共福利，比如子女的落户等等。

宋庄拆除，发生在一个敏感的时间点。

2013年11月初召开的十八届三中全会上，一个重要的改革方向就是 集体土地入市 。详细的改革举措出台尚须时日，但多数人因此调高了对 农村集体土地流转放开和小产权房转正 的预期，到农村买地迅速升温，私下交易的小产权房价格也开始往上蹦。

但小产权房的热潮很快就被兜头泼了一盆冷水。全会闭幕后十天，2013年11月22日，国土部、住建部发出紧急通知，要求各地全面正确领会三中全会涉及土地的政策精神，遏制违法建设、违法销售 小产权房 问题。

紧接着发生的宋庄的拆楼，被外界视为一个打击小产权房的信号。

不过，这个信号实际上被外界误读了。

早在2013年6月份，宋庄就成为通州区打击 两违 工作（违法建筑违法用地）的重点，查出了60宗违建，最近一个月开始挨个清除。其中既有在国有用地上 少批多建 或 改变用途 ，也有在集体土地上盖的商品房（约等于小产权房）。

强制拆除的4幢小楼原本是打算用作艺术展示、交易和交流的，由村委会投资建设。小堡村的村委会委员李学来在接受南方周末记者采访时，解释称舆论关注的这块地上原本是个工厂，因污染严重关闭，属于工业用地性质，所以 是违法建筑，不是小产权房 。

一直禁止，始终存在

排除掉宋庄这段被误读的插曲， 小产权房 的命运依然悬在半空。将来究竟是会有偿转正，还是维持现状不进不退，或者是被重拳整顿拆除？

在官方话语体系中，对小产权房从未出现过松动。自2007年起，几乎每一年，国土部或住建部都会强调要坚决叫停各类小产权房，或者发布购买小产权房的风险提示。

但在现实市场上，这从未能挡住小产权房在全国范围内的遍地开花，也从未能挡住其节节攀升的价格，尽管在涨幅上要逊色于商品房。

2004年，张小含在北京北郊昌平区的宏福苑小区买了一套小产权房，100平米25万元。2013年11月，因为要离开北京，张小含把房子拿到中介挂牌出售，二十多天房子就找到了下家，卖出了110万元，4倍的涨幅。

宏福苑的开发商是小区所在地郑各庄村的村办企业宏福集团，在北京几乎人人皆知的 温都水城 也是该集团的项目。这是北京最早也几乎是规模最大的一个小产权房小区，早在1998年就开始建设并面向村外销售，目前已建成八十多栋。

2012年北京市开始点名曝光小产权房，并责令停止一手买卖和二手转让，宏福苑首当其冲，但至今仍然是 老房卖得火，新房仍在建 。

屡禁不止，越禁越涨 的背后，是一个庞大的有着实实在在需求的群体。他们中的大部分人，买不起 大产权房 （商品房），又确实需要一间属于自己的房产，所以选择顶着被政府执法的风险，购买这些不能抵押、不能公开转让的小产权房。以投资为目的小产权房买主，看中的也是将来出售给这些有 低价房 需求的购房人群。

2007年第一次出台小产权房禁令之后，南方周末记者曾前往北京东郊的另一处大型小产权房小区 太玉园 调查，几个住户都表示： 当然知道风险，但这么大一片小区，政府应该不会粗暴强拆，只要有一个地方能一直住下去就可以了。

近几年来，北京虽已多次拆除小产权房，但噩运全部降临在小产权别墅上，并且主要是在建未售或已售未入住的项目。2013年11月刚刚拆除的，就是位于昌平区虎峪自然风景区内的8座 小产权别墅 。

数量巨大的小产权房究竟在房地产市场上占据了多大的比重，摸底清查多年的相关部门没有公布过准确的数据，但业内人士普遍认为，在很多一二线城市，小产权房已经占据了至少1/5的市场份额。

如此比例的小产权房一旦转正，即便是 限条件，补税费 形式的转正，也必然对市场产生巨大的影响，进而影响新房。2013年，全国工商联房地产商会向两会提交的一份重要提案，就是关于小产权房的，题目叫做《 小产权 、 大隐患 》。

仍然仰赖于土地财政的地方政府也是小产权房政策变动上的一个重要博弈力量。在山东省济南市槐荫区，曾经有一片堪称全国最大的小产权房群，就盖在区政府的眼皮子底下。2007年，当济南高铁站的规划覆盖到这片小产权房所在的区域，面对入住年限最少也有一年的大批小产权房业主，济南市政府还是选择了拆迁。

虽然不停的发禁令和风险提示，但北京也在尝试盘活农村集体土地。2011年，北京开始试点在集体建设用地上建设 公租房 ，土地收益权和公租房的经营权归村集体所有，其中一个试点就选在了 蚁族 聚集区 唐家岭 。这或许能成为小产权房转正的其中一条路径，全部拆除毕竟并不现实并且会造成巨大的资源浪费。

最新的消息是，国土资源部成立了一个专门的小组，研究出台小产权房管理办法。针对新增项目的意见自然一致，就是保证不再有新上市项目；而对于存量小产权房，目前的研究方向是，未来或将根据出租和出售等性质类别，分类整理存量小产权房。